Forestis Real Estate GmbH · Wohnanlage · Troisdorf

Hermann-Ehlers-
Straße 12–20.

48 Wohnungen in fünf Häusern, alle mit Balkon, 31 Garagen, 4.414 m² Grundstück am Stadtteilpark. Zwischen Köln und Bonn, S-Bahn in 600 m. Vollvermietet, zehn Wohnungen frisch modernisiert und neu vermietet, im Sachwert 32 % unter dem amtlichen Richtwert.

Südseite mit Balkonen

Kaufpreis

7.100.000€

je m² Wohnfläche

1.933€

Faktor auf Jahresnettomiete

17,4fach

Bruttoanfangsrendite

5,74%

Jahresnettomiete

407.548€

Nach 5 Neuvermietungen

427.593€

Wohnfläche

3.674m²

Wohnungen + Garagen

48· 31

Die Anlage

Zwei Riegel, fünf Häuser, 48 gleich geschnittene Wohnungen.

Hermann-Ehlers-Straße 12–20 aus der Luft

Google Maps 3D

Straßenseite, Riegel 12–16

Jede Wohnung mit Balkon.Klinkerfassade, vier Vollgeschosse, voll unterkellert. 40 Zwei- und 8 Drei-Zimmer-Wohnungen mit 64 bis 84 m².

Objektdaten

Fünf Häuser auf 4.414 m² Grundstück, 1968 bis 1972 massiv gebaut.

Baujahr1968–1972

Häuser12 · 14 · 16 · 18 · 20

Wohnfläche3.673,5 m²

Grundstück4.414 m²

Wohnungen48, Ø 76,5 m²

Garagen31, davon 25 im Haus

HeizungErdgas-Zentral, 2012

Energieausweis2025, gültig bis 2035

Vermietungvollvermietet, 10 WE neu vermietet

Verkaufcourtagefrei, off-market

Was schon gemacht ist

Heizzentralen 2012 erneuert, Contracting Stadtwerke Troisdorf

Treppenhausfenster 2007 bis 2018 in Kunststoff erneuert

Flachdach Riegel 12–16 saniert, Bitumen und Randaufkantungen

Rauchmelder in allen Wohnungen, Bestand entspricht den Genehmigungen

Das Potenzial

Im Sachwert günstig gekauft. Jede Neuvermietung hebt die Miete.

1.933 € je Quadratmeter, 32 % unter dem amtlichen Richtwert für das Baujahr. Zehn Wohnungen zeigen schon, was die Anlage kann: modernisiert und zu 12 €/m² neu vermietet. Die nächsten folgen demselben Muster, und die Abschreibung rechnet vom ersten Jahr an.

Sachwert

32 % unter dem amtlichen Richtwert.

1.933 €

Kaufpreis je m²

Hermann-Ehlers-Straße, 3.673,5 m² Wohnfläche

2.450 €

Beurkundet Troisdorf

Grundstücksmarktbericht 2026, ETW Baujahr bis 1980

2.860 €

Richtwert Bj. 1968

BORIS NRW, Immobilienrichtwert 01.01.2026

Klinker, Flachdach, Vollunterkellerung: Die Substanz ist 1968er Qualität. Wer heute kauft, kauft 3.674 m² Wohnfläche und 31 Garagen unter dem Preis, den der Gutachterausschuss für eine einzelne Eigentumswohnung dokumentiert.

Miete je Quadratmeter Wohnen

Bestand 7,58 €. Neuvermietung 12,00 €.

Bestand

7,58 €/m²

Ø heute

8,87 €/m²

Neu

12,00 €/m²

Die 36 Bestandsmieten liegen auf Mietspiegelniveau und sind regulär erhöhbar. Zehn Wohnungen sind modernisiert und zu 12 €/m² neu vermietet. Jede weitere Neuvermietung mit rund 450 €/m² Modernisierung bringt denselben Sprung, und die Kosten laufen unter der 15-%-Grenze.

Jahresnettomiete → nach 5 Neuvermietungen407.548 → 427.593 €

Bruttoanfangsrendite5,74 → 6,02 %

Faktor17,4 → 16,6

Abschreibung · 4 % p. a.

213 T€ / Jahr

Ein Gebäude von 1968 wird über die tatsächliche Restnutzungsdauer abgeschrieben: 4 % statt 2 %. Auf 75 % Gebäudeanteil sind das 213.000 € im Jahr, die den Cashflow steuerfrei stellen.

Modernisierung sofort absetzen

rd. 800 T€

Bis 15 % des Gebäudeanteils in den ersten drei Jahren gelten nicht als anschaffungsnah. Erhaltungsaufwand in dieser Höhe ist sofort abziehbar oder auf bis zu fünf Jahre verteilbar, und deckt die nächsten 15 Wohnungen à 450 €/m².

Garagen

31 Garagen→465 T€

Garagen werden in Troisdorf mit 13.000 bis 15.000 € gehandelt. Die 31 Garagen allein stehen für bis zu 465.000 € Sachwert, heute zu Ø 44 € im Monat vermietet.

Mieterliste Stand September 2026, zehn Wohnungen modernisiert und zu 12 €/m² neu vermietet. Nach 5 Neuvermietungen: fünf weitere Wohnungen zu 12 €/m², übrige Bestandsmieten unverändert. Beispielrechnung auf 7,1 Mio € Kaufpreis und 75 % Gebäudeanteil. Kaufpreisaufteilung und Restnutzungsdauer werden mit Ihrem Steuerberater festgelegt.

Die Lage

Troisdorf. Zwischen Köln und Bonn.

Köln, Flughafen, Troisdorf, Siegburg, Bonn

Google Maps

Einordnung

20 km bis Köln, 9 km bis Bonn, 7 km zum Flughafen Köln/Bonn.

Mikrolage

Wohnstraße am Stadtteilpark. Nahversorgung in 400 m, S-Bahn in 600 m.

StadtTroisdorf, 75.855 Einwohner, größte Stadt im Rhein-Sieg-Kreis. Direkt zwischen Köln und Bonn, im Kern der Region Köln/Bonn.

MikrolageRuhige Wohnstraße in Friedrich-Wilhelms-Hütte, Stadtteilpark gegenüber. Edeka, Penny und Aldi in 400 bis 600 m, Grundschule, Gesamtschule und Kitas im Viertel.

AnbindungS-Bahn Friedrich-Wilhelms-Hütte (S12, S19) 600 m, Bahnhof Troisdorf mit RE und S-Bahn 900 m. A59, A560 und A3 in wenigen Minuten, Flughafen Köln/Bonn 7 km.

MarktTroisdorf 2025: 217 verkaufte Eigentumswohnungen, 40 % mehr als im Vorjahr, 53 Mio € Umsatz. Der Gutachterausschuss nennt für Mehrfamilienhäuser Faktor 18,5.

MietenAngebotsmieten in Troisdorf 10,50 bis 11,30 €/m², modernisiert darüber. Bestand im Haus 7,58 €/m², die zehn neu vermieteten Wohnungen 12,00 €/m².

Transaktion

Off-Market, courtagefrei, Datenraum vollständig.

Kleiner KreisDie Anlage wird nicht am Markt angeboten. Sie geht an wenige ausgewählte Käufer.

Datenraum stehtMietverträge, Mieterliste, Grundbuch, Energieausweise 2025, Liegenschaftsbericht und Baugenehmigungen liegen vor.

Übergang planbarNutzen und Lasten gehen mit Kaufpreiszahlung über. Zeitplan nach Abstimmung, ohne Bedingungen.

Direkt vom EigentümerCourtagefrei. Ein Ansprechpartner, eine Entscheidung, ein Notartermin.

Forestis Real Estate GmbH

Anbieter: Forestis Real Estate GmbH · Zollstockgürtel 63 · 50969 Köln · Geschäftsführer: Jan Philipp Thier, Marco Mattes · Amtsgericht Köln, HRB 125655 · Telefon 0221 67761063 · info@forestis-projekte.de · forestis-projekte.de

Angaben aus Mietverträgen und Unterlagen des Eigentümers. Alle Angaben ohne Gewähr, Zwischenverkauf vorbehalten. Courtagefrei. Kein Angebot im Rechtssinne. Beispielrechnungen sind vereinfacht und ersetzen keine Steuer- oder Anlageberatung.

Hermann-Ehlers-Straße 12–20.