Off-Market · Courtagefrei · September 2026
48 Wohnungen in fünf Häusern, alle mit Balkon, 31 Garagen, 4.414 m² Grundstück am Stadtteilpark. Zwischen Köln und Bonn, S-Bahn in 600 m. Vollvermietet, unter Grundstücksmarktbericht gekauft, 31 % unter dem amtlichen Richtwert, mit Mietsprung bei jeder Neuvermietung.
1.987 € je Quadratmeter und Faktor 17,9: Der Grundstücksmarktbericht 2026 nennt für Troisdorf 2.450 €/m² beurkundet und Faktor 18,5 für Mehrfamilienhäuser, der amtliche Richtwert liegt bei 2.860 €/m². Der Bestand liegt auf Mietspiegelniveau, modernisierte Neuvermietung bei 12 €/m². Jede frei werdende Wohnung hebt die Miete, und die Abschreibung rechnet vom ersten Jahr an.
Klinker, Flachdach, Vollunterkellerung: Die Substanz ist 1968er Qualität. Wer heute kauft, kauft 3.674 m² Wohnfläche und 31 Garagen 19 % unter dem Preis, den der Gutachterausschuss für eine einzelne Eigentumswohnung dokumentiert, und mit Faktor 17,9 unter dem Marktfaktor 18,5 für Mehrfamilienhäuser.
Drei Hebel, alle im Mietrecht angelegt: reguläre Anpassung der Bestandsmieten nach § 558, modernisierte Neuvermietung zu 12 €/m² und die Modernisierungsumlage nach § 559 für Fenster und Haustüren, die 8 % der Kosten dauerhaft auf die Miete legt. Dazu die 31 Garagen von Ø 44 € auf marktübliche 60 €. Zusammen 473.100 € und 6,5 % auf den Kaufpreis. Vollständig modernisiert, 12 €/m² auf allen 3.674 m², trägt die Anlage 551.000 € im Jahr: 7,6 %.
Ein Gebäude von 1968 wird über die tatsächliche Restnutzungsdauer abgeschrieben: 4 % statt 2 %. Auf 75 % Gebäudeanteil sind das 219.000 € im Jahr, die den Cashflow steuerfrei stellen.
Bis 15 % des Gebäudeanteils in den ersten drei Jahren gelten nicht als anschaffungsnah. Erhaltungsaufwand in dieser Höhe ist sofort abziehbar oder auf bis zu fünf Jahre verteilbar, und deckt das Fenster- und Haustürprogramm von 720 T€ komplett.
Garagen werden in Troisdorf mit 13.000 bis 15.000 € gehandelt. Die 31 Garagen allein stehen für bis zu 465.000 € Sachwert, heute zu Ø 44 € im Monat vermietet.
Die Teilung in 48 Eigentumswohnungen ist in Nordrhein-Westfalen genehmigungsfrei, es gilt keine Verordnung nach § 250 BauGB. Einzeln bewertet stehen die Wohnungen für 9,0 bis 10,5 Mio € (beurkundeter Preis 2.450 €/m² bis Richtwert 2.860 €/m²), dazu 31 Garagen zu je 14.000 €. Wer 7,3 Mio € zahlt, kauft mit 2,1 bis 3,6 Mio € Reserve gegenüber dem Einzelverkauf.
Mieterliste Stand September 2026. Mietpotenzial: fünf Wohnungen modernisiert und zu 12 €/m² neu vermietet, Bestandsmieten auf Vergleichsmiete angehoben (§ 558, Kappung 15 %), Fenster- und Haustürprogramm 720 T€ nach § 559 mit 8 % umgelegt (100 € je Wohnung und Monat), Garagen 60 € im Monat. Vollständig modernisiert: 12 €/m² auf 3.673,5 m² plus Garagen. Aufteilungsreserve: 3.673,5 m² × 2.450 bzw. 2.860 €/m² plus 31 × 14.000 €. Beispielrechnung auf 7,3 Mio € Kaufpreis und 75 % Gebäudeanteil. Kaufpreisaufteilung und Restnutzungsdauer werden mit Ihrem Steuerberater festgelegt.
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Angaben aus Mietverträgen und Unterlagen des Eigentümers. Alle Angaben ohne Gewähr, Zwischenverkauf vorbehalten. Courtagefrei. Kein Angebot im Rechtssinne. Beispielrechnungen sind vereinfacht und ersetzen keine Steuer- oder Anlageberatung.